我聞我思 – 全球第二大經濟體

這兩天看到新聞報導 . . . 說中國已超越日本成為僅在美國之後的第二大經濟體 . . . . 報導中訪問了好一些人 好像被訪的人都很開心 都很得意 我有點不明白 我覺得這是很好的事 可是又覺得是應該的事 是遲早都要發生的事 . . . 本來嘛! 想想看 . . . 以家庭來打比方吧 十口之家 食指浩繁 買米就得買大包的米 兩口之家 吃得秀氣 買米就只須買小包的米 買大包米的經濟體就大 買小包米的經濟體就小 就這麼簡單呀! 所以既然中國人口比美國人口多 將來就一定要成為比美國大的經濟體才是正常的 才是合理的 . . . 是呀 中國 加油!!

隔行如隔山

有人提出要我們大家關注新聞 文中寫到 “今天的新闻，Federal Reserve Offical Hoenig 讲了一席话，大家一起来关注一下。他的 Concern 是：Keep Interest Rate Record Low is a “Dangerous Gamble”。

我就上網讀了 Hoening 的文章 結論是隔行如隔山 不敢隨便發言 我嘛 既不是學經濟的 (大學修的兩門經濟學課早就還给老師了) 在沒有專業知識 也沒有對美國經濟的過去與現在做過全盤有系統的研究與瞭解 那敢隨便說話 我知道的是 . . . 物換星移 物極必反 . . . 十年河東 十年河西 . . . 誠願執政掌權的 有屬天的智慧與聰明 所訂的政策於民有益 . . . make tomorrow’s world a better one
. . . 就我看到而言 . . . 因為利率低 我因此幫了好些人買成了房子 helped them achieve their American dream . . . 我替他們感到高興 . . . 大環境的政策嘛 且讓得諾貝爾獎的經濟學家來操心 很抱歉 我管不了啦 . . .

不要害怕

前天吧 我寫說我要想一想再寫 blog 信不信由你 我清晨第一回合的 email checking 中竟然看到一篇叫 “Be not afraid of blogging!” 的日誌 說真的 我看了還著實真嚇了一跳 事情怎麼會這麼巧呀 好像誰知道 我底心事 . . . 好像誰在鼓勵我 . . . 是嗎 . . .

話說 讀到的文章裡提到 Shakespeare 寫過 “Be not afraid of greatness: some are born great, some achieve greatness and some have greatness thrust upon them.” 日誌的寫者把它改成 “Be not afraid of blogging: some are born bloggers, some achieve blogging and some have blogging thrust upon them.” 想想很有意思 很喜歡 既然我想以文會友 我就拿這名言當我的座右銘好了

比較起來 我是一個屬於感性的人 理論也好 實用也好 科學也好 文學也好 最終還是憑我個人的經驗與感覺在做事 . . . 那麼日誌就以我個人的感受為主了 這樣可能寫起來比較容易些 還有. . . 還有這個中文標點符號 還真是不容易打出 我得想個法子來 handle 它 要不 打起中文來真是太麻煩了 想來想去 記起來曾經看到人家 不打標點符號 若能不打 真是太好了 可是 . . . 那麼 . . . 總要人家獨得下去才行呀 . . . 那就試試看用 空格子 好了 空了格子應該比較容易讀 才不會把 “下雨 天流客 天流 我不留” 讀成了 “下雨天 流客天 流我不留?” . . . 好了 就暫時這麼決定了

$1,500 Relocation Assistance – 搬家補助金

$1,500 Relocation Assistance 搬家補助金

歐巴馬政府好幾個月來費盡心力，積極的想找出好政策好方法來幫助那些在法庭拍賣 (foreclosure) 邊緣掙扎的家庭，經過一翻的研究再研究與商討，最新公布的政策是要鼓勵這些家庭朝著Short Sale 的路來走。

我知道這消息後還真鬆了一口氣。說真的 這兩年來在讀到的、看到的、聽到的、想到的、接觸過的、研究過的、哲理上的、實際上的、再加上修完如何幫助法拍邊緣屋主 Short Sale 房產的六堂課後，我一直認為Short Sale 是這些困難家庭該朝的方向與該走的道路。現在知道歐巴馬政府裏終於有人看到這條路，我心裡很是安慰、很得鼓勵。

新政策將在四月五日開始實行，執行的重點是在借用金錢上的補助來鼓勵銀行、投資者、與屋主共襄盛舉來面對與解決這個影響經濟、社會、家庭的困難。目前已公布的要點如下:

在 房屋Short Sale 完成後 -

1.    第一房貸的銀行可領 $1,000

2.    第二房貸的銀行可領 $1,000

3.    屋主可以領到 $1,500 的搬家補助金

但願這新方案能鼓勵與幫助那些在法庭拍賣 (foreclosure) 邊緣掙扎的家庭盡快卸下重擔，療傷裹藥，重整旗鼓，再出發。

 http://www.shortsalehomehelp.com

請打電話 (650) 922-8028  Shu Tien (田淑慧)

替他們做成的一件事

我顧客的offer 已經被接受4 天了。

昨天與今天我們請inspectors 做了一般房屋的檢查與白蟻的檢查，雖然檢查結果與屋主早先做的檢查報告大同小異，但還是有一些微修需要處理，我的顧客還是有點憂心。

本來嘛！兩個年輕人，從沒有買過房子，在我替他們寫了第五個offer 時才勇冠群芳，offer被屋主接受，在興奮幾天之後，開始面對現實作該做的準備。我雖然是想好要牽著他們的手走過這段路，還是要替他們做最根本的爭取。

我的顧客是在high tech 公司上班，非常忙碌，再加上這次的offer 真是盡他們財力所能來offer了，要讓他們再請人來修理煙囪、修熱水爐、處理白蟻工作、真是忙上加忙的一筆開銷，況且他們是以蠻高的overbid 下的offer 的，能做能爭的就得據理力爭，我決心要替他們嘗試爭取。

在想好了大局，分析好理由，準備好情況後，我給我的顧客打了電話，讓他們知道我的想法以及我想要替他們爭取的大概，我也讓他們知道，我不一定能爭取得到，要他們有心理準備。這是一個as is 的買賣，在寫offer簽約時，賣方已經講明了，所以在這時候要再改變也不是那麼容易，唯一還可以站得住腳的是我們還在contingencies 當中，所以還有商量與討價的一點餘地。

想好了前後，我準備用email 來解釋與要求，我給我的partner Dave 打過電話溝通之後，就定下心來，很誠懇很客氣的寫了一封情理並茂的解釋與爭取的電郵，信中我建議的是由賣方在closing 時給我的顧客 $5,000的credit。在這個買賣上，賣方與賣方的agent 都是美國人，雖然在幾次的談話接觸上，彼此都很客氣，但就像中國人一樣，人心百態，各如其面，我很難猜想他們會如何來回復我們的要求。

電郵寄出後，我的電話響了，我來不及接通，但對方的agent 給我留言，我聽了留言後給她打了電話回去，agent 很客氣的跟我解釋屋主是很明理的人，他們瞭解我顧客的耽心，他們很願意這個deal 順利成交，所以願意減價$10,000來幫助消除我顧客的憂心 and make them feel better。我聽了很高興，趕緊打電話向我的顧客報喜，他們聽了不敢相信是真的，又感激又高興！

我心裡有說不出的感動與欣慰。人世間還是有情有理，將心比心，不用貪心不占便宜，what goes around comes around。
Tuesday, October 6th, 2009

美國銀行真的答應了！

這是一件很意外的事， 我的顧客 Kolbot 真的免費拿到了一個新的 deck。
Saturday, October 17th, 2009

話說 Kolbot 從申請買房貸款開始就一帆風順，他的 credit score 高達 800 分，加上百分之二十的頭款準備，一份穩定的工作，和該有的儲備款，在 appraisal 上也沒有問題，順利的 appraise 到他offer 的房價，我心裡還真替 Kolbot 高興，心想這個買房貸款說不定來個破記錄什麼的，早早就可成交，買方賣方、貸款銀行都開心。

沒想到突然接到 Camille 的一個電郵，問起我們是否已經把 deck 修好，修什麼 deck？沒有人跟我提到我們得修 deck？

我向 Camille 問個清楚，才知道 appraiser 在報告上寫了 deck 上有點安全上的顧慮，需要整修，銀行才肯貸款。這是一個 bank owned (法拍屋) 的房子，又是一個 as is 的買賣，我的顧客早就知道買了之後要整修，壓根兒就沒有想到要什麼要求整修之類的事，何況我們還以為可以提前成交呢？這下把我們傻住了。

在與賣方經紀解釋溝通之後，賣方經紀知道事情一沾上安全的邊，一定得好好處理，要不銀行貸款不會通過，賣方經紀爽快的要我找人做修理上的估價。

我請了我們團隊經常顧用的 contractor 來給我們估價，沒想到經過一翻敲打估價之後發現deck 上下腐壞的程度比想像中嚴重很多，幾乎到了得整個需要重建要不就不能使用的情況，contractor 就照時估價，我拿到了估價單一看竟是 $1,4,000 元美金，我都傻了，這麼多的修理錢修在這在這法拍屋上？心裡暗叫不妙。這雖然是個兩層式的比較特別的 deck ，Appraiser 也沒要我們整個重建，現在拿了這麼高的估價單，不知美國銀行 (Bank of America) 是否會答應，我原先還以為幾千塊就可以修成的。

我把估價單電郵給賣方經紀，還跟她說明因估價很高，請她找人做第二次估價，這樣比較合理，美國銀行比較肯答應。她說先把這估價單送出去再找人做第二次估價，她很快的把估價單呈交給美國銀行法拍屋代理人，沒想到當天答覆下來，美國銀行願付 $1,4,000 錢整修。我馬上打電話向我的顧客 Kolbot 報喜，Kolbot 聽了好開心。就這樣接下去一個星期的時間，舊的 deck 拆掉，一個嶄新漂亮的deck 在後院建成。

這事是始料未及的，Kolbot 平白拿了一個 $1,4,000 新deck。

每當我回想這事，我就想起將心比心的治世名言。

Kolbot 在上半年經過一個花了六個月在短售屋 (Short Sale Home) 買賣上而沒買成的經驗後，不想再多浪費時間討價還價，在看上這房子時，他非常喜歡，決心要買成這房子，他一口氣加了 五萬美金，沒想到有人比他還強、還有決心，我們寫的 offer 沒被接受，Kolbot 相當失望。兩個星期後，沒料到最高價拿到的第一買主因貸款沒拿到而沒買成，賣方經紀回來找我，我知道Kolbot 對此房念念不忘，趕緊把消息給Kolbot ，他喜出望外，這一次 Kolbot 在原先的五萬上另再加價兩萬，賣方 (美國銀行) 馬上接受，也答應了我們要的一萬元的credit。

我知道因為Kolbot 的爽快，美國銀行法拍屋代理人也就爽快，買賣順利成交，買方賣方開開心心。And yes, again, what goes around, comes around.

我知道您心裡的顧慮，因為它也曾是我的顧慮 – 買房經驗談

我知道您心裡的顧慮，因為它也曾是我的顧慮

二十多年前，當我們第一次買房子時，我心中又興奮又緊張。興奮的是從此不用再住公寓 (Apartment) ，不用再繳房租，從此有了屬於我們小家庭的一片天空。緊張的是萬一先生給裁員了或我自己失業了，付不起貸款怎麼辦？在一陣子的反覆思考之後我給了自己一點心裡建設，有了這一點心裡建設之後，覺得心情寬鬆很多。不知您是否有我當年一樣的「少年維特的煩惱」，或者該說是「惟恐天塌下來」的煩惱，且讓我與您分享我當年心裡建設的過程：

1) 我告訴自己，萬一被裁員或失業了，就想好「天生我材必有用」，「此處不留人，自有留人處」，「留得青山在，不怕沒材燒」。我還年輕，克苦耐勞，又有一技在身，人家認識我了會搶著要的。我給自己打氣加油，並準備給自己足夠的緩衝與應變的時間。
2) 我提醒自己，不論買房或租房，當付不起房貸或房租時，都同樣的得搬家，都同樣的得採取行動來應變 。不論是賣房或退房，或由大房搬小房，大間搬小間，或搬了和家人、親戚或別人同住，或提起皮箱回歸故鄉，總有一條路要走，總有一條路可以走。大丈夫志在四方，要能屈能伸！
3) 萬一真得賣房子時，我要告訴自己，天地萬物，一切都靠緣份，緣份有長，緣份有短，我與顧主的關係是如此，與房子的關係更是如此。何況「賽翁失馬，焉知非福」，熟不知將來還有更大更好的房子在等著我？

就這樣的一點心裡建設，幫我走過了那一段買房前後幾分焦慮的日子。
好啦！野人獻曝，與您分享。
Friday, April 3rd, 2009

少林寺晚宴的聯想

因地產工作的關係，我很榮幸的、也很巧合的參加了一個晚宴，這晚宴可不只是一個普通的、一般的晚宴，這是一個很特別的素食盛宴。一個讓我開了眼界並有機會認識很多佛教界朋友的盛宴，一個有機會與少林寺住持釋永信見面的盛宴。這是一個我永遠也忘不了的晚宴。

其實我是邊開車、邊掉著眼淚去赴宴的，因為我想起了我的父親。父親雖已於兩年前在臺灣圓寂，但每想起他在我出國幾年後，落髮出家，進寺修持，我就禁不住掉眼淚。他出家時，我雖人在北美，心中卻有很多的不捨。

我不捨他撇下母親，不捨他撇下我們，我不捨他撇下紅塵、世事。可是事情就是那麼巧，在他落髮的那天，我事前一無所悉，沒有家人通知，卻作了一個夢，夢見父親在一個演講說明會上，解釋他要出家修行的心願。在夢裡，會場的聽眾都拍手鼓掌，有表贊同之意。

這是隔了一個太平洋的夢，是跨越了半個地球的靈犀一通。所以當姊姊也因不捨，而從臺灣打電話來報告父親的決定，並要我試著幫忙勸阻時，我告訴她當天所作的夢，她在電話那邊，若有所悟，不再談勸阻之事。We got it, Dad.

父親出家後，每次我回國省親，就到他修行的寺院去探望他。他看起來清風道骨，氣色很好，身上穿的也是與少林寺住持相同顏色的袈裟，他指示我要稱呼他師父。我恭敬從命，照著他的指示，稱呼他為師父。

幾年後，有一次我又回去探親，姊姊對我說父親是住持，還對我解釋住持的意義。她猜測我出國這麼多年，進出教會，接觸的都是基督徒，大概不會清楚佛教界的速語與用詞。姊姊猜對了，而我聽了她的解釋後，心中暗暗一驚。

父親離開我們已有兩年，開車赴宴的途中，我想著今晚我會遇見很多佛教界的朋友，會遇見修行的師父與少林寺的住持，而住持所穿黃褐色的袈裟會跟我父親生前穿的一樣。情不自禁的淚眼模糊，我又想起了我的父親。想起他的落髮出家，想起他在寺院的修行，想起他的念佛梵唱，想起母親的寂寞‧‧‧想起他對我說過的，他走的時候我不能掉眼淚‧‧‧

是的，在今晚的盛宴中，我彷彿又見到了父親。
Monday, March 23rd, 2009

太平洋上空的一個故事

坐在回臺灣的機上，想著父親年事已高，這次病重住院，不知道能否康復，心中幾許憂愁。而且自己只有六天的假期，萬一 ‧‧‧不敢再想下去，茫茫然的，只有望著窗外發呆。

鄰坐一位四十來歲的女士，精力充沛，精神很好，從一上機就話說個沒完，我也真服了她。她和她左邊坐位的旅客，講了一兩個小時的話，人家累了閉目養神，她意猶未盡，沒有對象，轉過身來要繼續與我聊天。我因心裡念著父親，沒什麼心情說話，就客氣的回答、寒暄了幾句，以為就此可以打發她。沒想到這位女士，越談越起勁，我真有幾分招架不住。

她說她是越南人，家住 San Jose，自己開了一家美容院，幫人作頭髮。結婚好幾年了，有兩個女兒在讀中學。先生也是越南人，開了一家雜貨店，專賣墨西哥食品。我一聽，心裡一楞。嗯？越南人？墨西哥食品店？

多年來，聽過、也上過好幾家華人開的日本料理店，與華人開的韓國餐館，可沒聽過越南人開墨西哥食品店。這下子，我的精神來了。心想，了不起，了不起，亞洲人真是了不起，三教九流，勤苦耐勞，各行各業都有他們的足跡。我就含笑點頭，洗耳恭聽，讓她發揮一番。

談話中得悉，她是十八歲時從越南搭難民船逃出來的。她們全家就只有她一個上船，因為渡船費很貴，她母親在變賣手飾後所籌得的錢，只夠付她一個人的船費。她與其他偷渡者在半夜摸黑上船，在海上漂流了好多天。

有一次，船遇上了風暴，驚濤駭浪中船拋錨，她以為她不但逃不成，活不了，大概只能葬身海底了。沒想到危及中遠處有一商船經過，她們對著商船拼命揮手示意，商船終於停下，將他們救起，送他們到附近一個島上的難民營。就這樣經過各種手續，輾轉來到了美國。

來美後，她開始上課、學習英文、學剪頭髮。工作賺錢後，把錢寄回家，幫助家人。她說她最大的心願，就是希望能把送她出來的媽媽接出來，經過多年努力，心願終於達到。而且，不但媽媽出來，所有的兄弟姊妹也都一個個先後來到美國。

她講著，講著，眼裡 閃著淚光，臉上帶著幾分欣慰與滿足的微笑。

我聽著，聽著，心裡很是感動，忘記了自己原先的幾許負擔與憂愁。

我想到那位變賣手飾，半夜把孩子送上船的媽媽；想到那位帶著家人的希望，冒險投奔自由的十八歲女孩；想到這個敞開大門，為難民提供立身之地的偉大國家；
想到自己何其有幸，能夠在這樣一個胸懷寬大的國度裡立足生根；就像這位開美容院的越南女士，也像那位開墨西哥食品店的她的先生。我心中充滿了感恩，心情由陰轉晴。

乘著滿足與幸福的翅膀，望著亮麗的萬里長空，我繼續飛越太平洋。
Friday, March 27th, 2009

抓住那八千兩白花花的銀子 — $8,000 美元

最近幾位徘徊在買不買房子的朋友們，問起這 $8,000 美金抵稅 (Tax Credit) 的事情，我才意識到應該在網路 Blog 上，把這個「首次買屋」的抵稅優惠，從房地產經紀的觀點，向讀者朋友解釋一下。請聽分析：

事出有因
原來2008年政府所訂的，給「首次買屋」者 $7,500的抵稅優惠，不夠吸引人 (我不敢說它是假優惠) ，因為購屋者免繳的 $7,500元的稅，終究要在15 年內還清。換句話說，它只是提供了「首次購屋」者，一個 $7,500 美元 的15 年免息貸款。也因如此，此案推出後，並沒有達到預期的刺激消費 (經濟) 的效果。是嘛！說是抵稅了，還要人還。好像美其名而無其實，不用也罷。有一些人就是這麼想的。

協商改進
幾經「全國房地產協會」與國會的疏通、建議與協商，國會訂出了新的2009 年的$8,000 抵稅優惠。這新的條款，可真是實實在在的抵稅優惠。我喜歡把它想成，就像把八千兩白花花的銀子，從國稅局處，大大方方的搬回家一樣。想了就叫人心花怒放、好不開心。所以就是因為這麼一個上好的機會，且讓我們來探個究竟。尤其是請徘徊在購屋邊緣的朋友們，務要抓住黃金機會，因它是有時效限制的。

條款要點
1) 在 2009 年十二月一日以前「首次購買」自住房屋者。
2) 合資格者可獲得 $8,000 的「首次買屋抵稅額」，這個抵稅額可以為您直接減少聯邦稅額，如果您的聯邦稅額因此而減至零 (意思是: 您不用付 2009 年聯邦稅)，您還可從國稅局處領回餘款。譬如，您2009年該繳的稅項是 $6,500，您這稅項會被減至零，您就不用繳聯邦稅，另外，國稅局還會退給您 $1,500 元的餘款 ($8,000 – $6,500 = $1,500) 。
3) 「首次買屋」的定義，是指您在過去三年內沒有擁有自住房屋。
4) 抵稅的金額是房價的 10%， 但最高抵稅額是 $8,000。
5) 納稅人有收入限額，單身者收入要在七萬五千元以下，已婚共同報稅者，收入限額是十五萬元，才可以得到全部抵稅金額。收入超過限額的會 pahse-out 而只享受部分抵稅。另外請注意，您要是單身收入超過 $95,000，或已婚共同報稅收入超過 $170,000，那您屬高收入，很抱歉，您就不 qualify 了。

一點建議
您若缺少購屋頭款，而想在購屋前，先用抵稅額來存一些錢，或鬆鬆手頭，「全國房地產協會」建議您可先增加您 W-4 上的 Withholding Allowance 。這樣可先多放點錢在自己口袋，不過要也要一段時間才能拿回 $8,000 元的抵稅額總數。

機會只扣門一次
好了，現今房價低、利率低，再加上 $8,000 的抵稅優惠，願您抓住機會。

(您若有稅務上的問題，請您向您的會計師查詢)

Saturday, March 28th, 2009